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Impianto Fotovoltaico sul tetto del condominio

Il tetto di un condominio è parte comune, quindi è di proprietà di tutti I condomini contemporaneamente.

In pratica, per capirci con un esempio, è come essere proprietari in tre (condomini) di un appartamento (condominio), ciascuno anche con quote diverse (millesimi), però ciascuno non è proprietario di una precisa stanza o di una parte del corridoio (tetto condominiale o cortile condominiale) bensì si è tutti proprietari, per la propria quota rispetto agli altri, di tutto.

Tutto questo sempre se non risulti qualcosa di diverso per via, magari, di atti di acquisto particolari (un condomino può ad esempio comperare la portineria di un palazzo dal condominio stesso).

Se il condominio ha più tetti, ognuno di questi sarà di proprietà (parte comune) dei condomini che ne traggono l’utilità (i condomini che hanno gli immobili sotto quel tetto).

Vediamo adesso se e come sia possibile l’installazione di un impianto fotovoltaico su un tetto. Abbiamo due casi: uso condominiale ed uso individuale esclusivo.

USO CONDOMINIALE – IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Per l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio che sia parte comune occorre, naturalmente, sempre una assemblea condominiale che deliberi il tutto.

Inoltre, per poter deliberare in assemblea con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, occorre che l’impianto fotovoltaico sia volto al contenimento del consumo energetico, il tutto sancito da un attestato di certificazione energetica o da una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

In pratica, quando venga dimostrata la convenienza dell’installazione di un impianto fotovoltaico, la legge prevede che, per quella che deve essere considerata una vera e propria innovazione, il quorum deliberativo in assemblea possa essere democraticamente la maggioranza degli interessati all’argomento (maggioranza dei condomini che partecipano all’assemblea direttamente o per delega).

Infine occorre considerare che se l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio:

  • non impedisce l’uso del tetto (o del lastrico solare) alla collettività condominiale (ad esempio solarium estivo ed invernale su lastrico solare in un condominio al mare) o l’uso ad alcuni condomini (passaggio da un edifico all’altro)
  • non reca un pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell’edificio (tetti molto inclinati in zone climatiche con molte precipitazioni nevose ove non si possa mettere in sicurezza la caduta della neve dal tetto)
  • non ne lede il decoro architettonico (individuato nella rilevazione oggettiva di un deprezzamento del valore degli immobili)

non c’è dubbio che tale impianto fotovoltaico possa essere installato.

USO INDIVIDUALE ESCLUSIVO – IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Premesso che per legge:

  • ciascun condomino può servirsi della parte comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uso. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
  • il condomino non può estendere il suo diritto sulla parte comune in danno degli altri condomini

avremo che il singolo condomino che voglia installare individualmente per uso esclusivo un impianto fotovoltaico se:

  • non impedisce l’uso del tetto (o del lastrico solare) alla collettività condominiale (ad esempio solarium estivo ed invernale su lastrico solare in un condominio al mare) o l’uso ad alcuni condomini (passaggio da un edifico all’altro)
  • non reca un pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell’edificio (tetti molto inclinati in zone climatiche con molte precipitazioni nevose ove non si possa mettere in sicurezza la caduta della neve dal tetto)
  • non ne lede il decoro architettonico (individuato nella rilevazione oggettiva di un deprezzamento del valore degli immobili)

potrà a sue spese, ovviamente, installare l’impianto fotovoltaico individuale per uso esclusivo nella logica legale che avrà diritto di migliorare il godimento della cosa (la parte comune tetto per goderne del risparmio energetico) con il limite legale di non usare (coprire con i pannelli dell’impianto fotovoltaico individuale esclusivo) una superficie tale del tetto condominiale che possa impedire ad anche uno solo di tutti gli altri condomini di fare lo stesso (installare un impianto fotovoltaico individuale ad uso esclusivo).